本报记者梁宝欣深圳报道永华证券
6月12日，广州市商务局发布关于公开征求《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》意见的通知（下称《征求意见稿》）。其中，在房地产方面提出两大要点：一是有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。二是更好地满足住房消费需求，如扎实推进城中村及老旧小区改造等。
6月13日，中指研究院华南分院研究主管陈雪强向《华夏时报》记者表示，本次《征求意见稿》提及的全面放开限售、限购政策，实际上广州分别于2024年5月及9月均已全面放开并实施，取消限价政策虽然此前并未发布正式文件，但是实际已在执行，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。
“此次广州市商务局发布的《征求意见稿》关于广州购房限制性政策的提及，更多是对已实施政策的全面明确，向市场传递宽松政策的信号。”陈雪强说。
另外，值得一提的是，这是广州首次在同一份方案中提及全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。这一举措，使广州成为首个官宣全面取消限购限售限价等政策的一线城市，引发了广泛关注。
广州“三限”全面取消永华证券
《征求意见稿》提到，有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。
需要注意的是，本次《征求意见稿》提及的全面放开限售、限购政策，广州已于2024年5月底取消限售，又在2024年9月30日全面取消限购。
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，广州本身已经全面取消了限购。因此，相关表述在此方案中出现，更多是强调和强化的作用。当然，反过来也要求实践过程中立足松绑导向，对各种可能还有的限制性措施进行取消。这一举措旨在创造更好的营商环境，在释放购房需求的同时，有助于促进供求关系的再平衡。
另外，陈雪强亦指出，取消限价政策虽然此前并未发布正式文件，但是实际已在执行，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。
2022年9月15日永华证券，相关消息显示，广州或对新房备案价政策进行调整，即浮动的比例扩大。2023年，广州实际上已取消限价，虽未发布正式文件，但开发商在定价时不再遵循政府指导价，价格机制已全面回归市场。
另外，此次方案亦明确，降低贷款首付比例和利率。据了解，广州目前首套及二套商贷首付比例均为15%，商贷首套利率为3%，公积金利率为2.6%。
陈雪强表示，目前广州房贷首付比例及利率均算是较低水平，未来可能在公积金贷款首付比例方面有下调空间。
不过，严跃进提到，需要说明的是，类似政策去年四季度已全面落实，所以现在的表述，属于政策强调和深化的含义。实践过程中，我们也会发现，此前广州把房贷利率“守住”3%的底线，所以对此次方案有关政策的正确理解是：在银行可承受的范围内，全面促进房贷成本最低。但不建议直接理解为“最近又要降低首付和房贷利率”了。
加快推进城中村改造
此次发布的《征求意见稿》，在房地产方面，除了提到“有序减少消费限制”外，还提出“更好满足住房消费需求”。
其中，更好满足住房消费需求，具体是指，扎实推进城中村及老旧小区改造，2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元。推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房。持续优化住房公积金使用政策，支持缴存人在提取住房公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，进一步优化租房提取政策措施。
严跃进指出，上述政策对城中村及老旧小区改造的表述，显示出地方政府对城市更新和城中村等有关工作的重视。此类数据也说明，城中村改造等工作力度会加大，且有非常明确的定量目标和有力的资金支持。反过来，这也启发各地，城中村改造是今年提振消费的重要抓手，各地要做好系列工作，促进潜在购房等需求释放。
今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于持续推进城市更新行动的意见》（下称《意见》），明确了实施城市更新行动的总体要求、主要任务等内容。
《意见》提出多项城市更新目标，到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显等。
严跃进提到，“另外需要注意一个表述的差异，此次是指‘老旧电梯’的更新，而非老旧小区的加装电梯，这也对电梯等行业会带来非常直接的利好。”
陈雪强亦指出永华证券，关于加快推进城中村改造将有利于带动更多购房需求的释放，以及推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，将有效进一步的降低库存。
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